mercredi 3 janvier 2018

Proximité de l'eau et valeur foncière des propriétés (Nicholls et Crompton 2017)

Deux chercheurs de l'Université du Michigan ont passé en revue 25 études sur la valorisation des biens immobiliers en fonction de la vue sur l'eau (rivières, canaux). Il en ressort que ce critère a une influence positive sur le prix. Cette travail rappelle que la valeur économique des aménités culturelles, esthétiques et récréatives liées au patrimoine hydraulique est un élément totalement négligé des politiques publiques de continuité écologique. Cela fait partie des points à intégrer dans une grille d'analyse multicritères des choix d'aménagement, afin d'objectiver les coûts et bénéfices de chaque option. Une évolution demandée par le CGEDD dès son rapport de 2012, mais que le ministère de l'écologie refuse obstinément de mettre en place. En soi, les travaux de "renaturation" d'un cours d'eau peuvent apporter eux aussi des bénéfices aux propriétés riveraines, mais à condition qu'ils le prévoient explicitement dans leur conception, au lieu de considérer l'intérêt des habitants et usagers comme quantité négligeable.



Depuis toujours, la proximité de l'eau est recherchée par les humains. D'abord pour des raisons de subsistance et d'hygiène, puis pour d'autres valorisations à mesure que les sociétés se sont complexifiées. Dans les sociétés industrialisés, la qualité de l'environnement fait partie des atouts appréciés, et la proximité d'une eau courante (rivières, canaux) ou stagnante (étangs, lacs) est un critère d'information sur la valeur d'un bien.

Ce critère a-t-il un effet sur le prix ? S. Nicholls et J.L.Crompton (université d'Etat du Michigan, Etats-Unis) se sont penchés sur la question de l'effet des rivières et canaux sur la valeur des propriétés foncières (leur étude n'intègre pas les eaux stagnantes).

La méthode des prix hédoniques (MPH) appliquée aux biens environnementaux repose sur l’idée que le prix d’un bien immobilier dépend de ses différentes caractéristiques, parmi lesquelles la qualité de l’environnement. A caractéristique identique, le consentement à payer pour l'achat d'un bien peut varier en fonction de ce qui est valorisé par les acheteurs, en particulier donc son insertion dans l'environnement et dans certaines spécificités de cet environnement. En comparant une grande quantité de transactions dont on connaît les variables, on peut isoler celles qui co-varient : ici, le prix et la proximité de l'eau.

Les deux chercheurs ont ainsi analysé 25 études utilisant la MPH pour évaluer la valeur de proximité de l'eau, en écoulement naturel ou artificiel (rivières, ruisseaux, canaux), dans des contextes urbains, ruraux ou mixtes, aux Etats-Unis et en Europe.

La vue sur l'eau apparaît comme un critère de valorisation foncière pour l'ensemble des types d'écoulement, avec un effet plus marqué en milieu urbain (hausse de 10-30% des prix). Les milieux ruraux voient une valorisation moindre, probablement en raison de la présence ubiquitaire de l'eau sous différentes formes dans les paysages.

"Dans l'ensemble, les études passées en revue démontrent que les aménités récréatives et esthétiques peuvent être une source majeure de hausse d'une valeur foncière au long des linéaires en eau", soulignent les chercheurs.

De manière intéressante pour les débats français actuels, S. Nicholls et JL Crompton cite dans leur publication un exemple de restauration écologique ayant conduit à une perte de valeur foncière : les mesures du Plan de l'Oregon pour le saumon et les cours d'eau ont conduit à élargir la bande tampon boisée en rive, ce qui a induit une perte de 3-11% de la valeur foncière moyenne des biens concernés.

Les deux scientifiques concluent : "Les bénéfices récréatifs et esthétiques pour les propriétaires vivant à proximité sont une valeur importante à considérer dans les analyses coûts-bénéfices des programmes de restauration, ie en plus de la réduction des dommages matériels résultant probablement de ces mesures. Des données précises et fiables, qui représentent adéquatement la gamme complète des avantages procurés par les écosystèmes, sont une condition préalable essentielle au développement d'efforts de gestion axés sur les parties prenantes de prévalence et d'importance croissantes dans le domaine de la ressource en eau (par ex Bell, Lindenfeld, Speers, Teisl et Leahy 2013, Snell, Bell et Leahy 2013)".

Discussion
Le travail de Nicholls et Crompton rappelle que dans la notion de "services rendus par les écosystèmes", le gestionnaire public doit intégrer l'ensemble des aménités, y compris de nature culturelle, esthétique, récréative.

En France, la restauration de continuité écologique est aujourd'hui la politique publique la plus concernée par cette dimension. Ce programme vise en effet à modifier substantiellement les écoulements en place, en particulier à mettre à sec des retenues et des canaux au profit d'une rivière retrouvant son lit mineur antérieur à l'aménagement dans les cas de destruction, qui sont les plus problématiques. Parfois, plusieurs kilomètres de chenaux détournés par un ouvrage peuvent se retrouver en assec partiel ou total, en particulier en été quand la présence de l'eau est la plus appréciée. Nous avons déjà observé sur le terrain la mobilisation de riverains en milieu urbain craignant de perdre l'atout que représente la proximité d'un bief ou d'un canal de décharge en eau (Vonges, Is-sur-Tille).

Certains biens, comme les moulins et forges, ont d'autres enjeux spécifiques qui s'ajoutent à la valeur esthétique et récréative, notamment le droit d'eau qui permet l'exploitation énergétique et économique de la chute. Par ailleurs, le "cachet" d'un moulin ou d'une forge dépend souvent de la présence d'eau autour du bien. Pour certains biens anciens, isolés, demandant de lourds travaux de mise aux normes de confort et de sécurité, il n'est pas exagéré de dire que le  statut de propriété avec droit d'eau et vue sur l'eau est l'un des seuls éléments tangibles de valorisation. (A titre d'exemple, on trouve la mention "french watermill" comme argument de vente sur certains sites immobiliers dédiés aux publics non francophones désirant investir dans une résidence secondaire en France.)

Hélas, ces points sont généralement négligés dans les études préparatoires de la continuité écologique, dont le financeur principal (agence de l'eau) n'a probablement pas très envie de devoir estimer sérieusement, au cas par cas, les plus-value et moins-value créées par sa programmation (SDAGE). Cette négligence s'inscrit parmi bien d'autres et signale le caractère précipité et fermé de cette réforme, conçue dans l'ignorance quasi-totale des dimensions autres qu'hydrobiologiques et hydromorphologiques, en particulier des dimensions sociétales et économiques (voir Zingraff-Hamed et al 2017 sur ce travers fréquent).

Il appartient aux propriétaires mais aussi aux riverains de chaque projet de continuité écologique ou de restauration morphologique de rivière de se signaler aux autorités administratives dès la phase préparatoire, et de demander la prise en compte de ces éléments d'appréciation dans le devenir des sites. Le refus pourra faire l'objet d'une réclamation au préfet et aux élus, d'avis négatifs en enquête publique et, dans certains cas, d'une saisine du tribunal.

Référence : Nicholls S, Crompton JL (2017), The effect of rivers, streams, and canals on property values, River Res Applic, 33, 9, 1377-1386

Illustration : bief d'Is-sur-Tille (21), DR. Quand les aménagements de continuité écologique remettent en cause la gestion, et parfois l'existence, des canaux urbains, une analyse économique sur la valeur des biens impactés est nécessaire. Et le refus d'associer l'ensemble des riverains ne peut qu'alimenter des conflits. Une écologie intelligente passe par l'information, la concertation et la prise en compte de l'ensemble des dimensions de la rivière.

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